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Ley de calidad en la construcción

En primer término, la ley hace responsable al dueño del inmueble construido, por los daños y perjuicios que se hayan producido como consecuencia de fallas o defectos de construcción.

Se denomina Ley de Calidad de la Construcción a las modificaciones que el año 1996 y posteriormente el año 2005 se hizo a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, tendientes a establecer responsabilidades en materia de construcción.

En primer término, la ley hace responsable al dueño del inmueble construido, por los daños y perjuicios que se hayan producido como consecuencia de fallas o defectos de construcción. Dicha responsabilidad existe, sea que los daños y perjuicios se produzcan durante la construcción o después de terminada la obra y sea que el inmueble haya sido vendido o permanezca en poder del propietario.

Así, la ley al definir el sujeto responsable de los referidos daños se refiere al propietario primer vendedor, es decir a la sociedad inmobiliaria que vende el inmueble construido, sea que haya sido construido por ella misma o por una empresa constructora. 

En el caso que no exista venta, es decir si la construcción no ha sido transferida a terceros, la responsabilidad también recae sobre el propietario del inmueble, pero sin que éste último tenga la calidad de primer vendedor. La mencionada responsabilidad del propietario es sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios. Es decir, el propietario tiene el derecho de recurrir en contra de los proyectistas y constructores. Ello, en atención a que los proyectistas son responsables por los errores en que hayan incurrido, si de estos se han derivado daños o perjuicios.

Por su parte, los constructores son responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos.

Para los efectos de determinar con certeza quiénes son los responsables, el propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores. Tratándose de personas jurídicas deberá individualizarse a sus representantes legales. Las personas jurídicas (sociedades) son solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor. En caso que las sociedades se hayan disuelto, la responsabilidad civil antes señalada se hará efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de la celebración del respectivo contrato.

Las acciones para hacer efectivas las referidas responsabilidades prescriben en los siguientes plazos, los cuales son distintos según sea la naturaleza de las fallas o defectos:

1.- Diez años en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble.

2.- Cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones.

3.- Tres años, cuando se trate de fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras. 

En los casos no incluidos en los tres números anteriores, el plazo de prescripción será de cinco años.

Los mencionados plazos de prescripción se contarán desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales, con excepción del plazo señalado en el número tres, que se contará a partir de la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

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