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¿Que significa que un bien sea declarado bien familiar?

La Ley dispone que existiendo un matrimonio el inmueble de dominio de cualquiera de los cónyuges (marido o mujer) que constituya la residencia principal de la familia, puede ser declarado bien familiar. Dicha declaración se lleva a cabo por la vía judicial y trae como consecuencia que el inmueble y los bienes muebles que lo guarnecen no podrán ser enajenados, hipotecados, dados en usufructo, comodato o arrendamiento sino con la autorización expresa del cónyuge no propietario.

Esta institución creada el año 2005 toma real importancia en el caso que los cónyuges se encuentren casados bajo el régimen de separación total de bienes, o de participación en los gananciales, ya que en estos regímenes matrimoniales el cónyuge propietario puede llevar a cabo los mencionados contratos sin necesidad de la autorización del otro cónyuge, por ende la declaración de bien familiar en una restricción a dicho derecho individual, que en definitiva protege al cónyuge no propietario.

Además, la sola interposición de la demanda transforma transitoriamente en familiar el bien de que se trata. Esta última es la razón por la cual los bancos e instituciones financieras exijan en las ventas e hipotecas de propiedades la comparecencia a la escritura de compraventa e hipoteca del cónyuge no propietario declarando que no ha interpuesto ninguna demanda de bien familiar.

 ¿En qué consiste el denominado estudio de títulos?

Cada vez que se trasfiere una propiedad el abogado del comprador debe proceder a analizar acuciosamente los antecedentes legales del inmueble que será materia de la compraventa. Para ello, en términos generales se deben revisar las escrituras e inscripciones que afecten a la propiedad por un período de 10 años, verificando la exactitud de la cadena posesoria y la legalidad de cada uno de los actos realizados. En el caso de compras financiadas por un banco este estudio también lo realiza un abogado designado por la respectiva institución. Para llevar a cabo este estudio el vendedor tiene la obligación de proporcionar todos los antecedentes históricos y certificados de vigencias del inmueble. Por ello siempre es aconsejable que cada dueño de una propiedad conserve en su poder un legajo con los títulos de dominio de su vivienda ya que así, el día de mañana facilitará su venta.

¿Qué es una carta de resguardo?   

Cuando se vende con crédito bancario un inmueble que está hipotecado por el vendedor en la operación intervienen dos instituciones financieras, una que denominaremos banco alzante y otra que denominaremos banco financista.  De esta forma, a la escritura deberá concurrir el vendedor, el comprador y los dos bancos, el primero alzando la hipoteca del vendedor y el segundo aceptando la hipoteca que en su favor constituye el comprador. En atención a que los fondos del crédito hipotecario que se le otorga al comprador se destinarán en parte a pagar el total de crédito hipotecario del  vendedor, una vez suscrita la escritura por la partes el banco financista extiende una carta, que recibe el nombre de RESGUARDO en la cual le asegura al banco alzante que una vez que se inscriba la nueva hipoteca constituida por el comprador, le pagará el total de la deuda del vendedor, razón por la cual en ella le solicita concurra a suscribir la escritura alzando su hipoteca. En otras palabras, es un compromiso que asume el banco financista de pagarle al banco alzante la deuda del vendedor una vez que quede inscrita la hipoteca constituida por el comprador a favor del banco financista.

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